Cos'è il Build/t-to-Rent residenziale e quali sono i servizi che lo caratterizzano?
Cos’è il Build/t to Rent? L’abbiamo chiesto il 27/03/2023 ore 12:26 a ChatGPT, l’intelligenza artificiale che sta stravolgendo il mondo, ecco il risultato:
Il Build-to-rent (BTR) è un tipo di sviluppo immobiliare in cui un investitore o uno sviluppatore realizza una proprietà residenziale appositamente costruita con l'intenzione di affittarla agli inquilini a lungo termine. A differenza dello sviluppo immobiliare residenziale tradizionale, che in genere prevede la costruzione di immobili per la vendita a singoli proprietari di case o investitori, gli sviluppi build-to-rent sono progettati e costruiti specificamente per il mercato degli affitti.
Gli sviluppi BtR possono assumere diverse forme, tra cui condomini, villette a schiera e case unifamiliari. In genere sono gestiti da una società di gestione immobiliare professionale che si occupa della locazione, della manutenzione e di altri aspetti della gestione della proprietà.
L'obiettivo del Build-to-Rent è quello di creare alloggi in affitto a lungo termine di alta qualità che soddisfino le esigenze degli affittuari moderni, che sono sempre più alla ricerca di proprietà in affitto flessibili, convenienti e ben gestite. Gli sviluppi BtR spesso includono una serie di comfort e servizi, come manutenzione in loco, sicurezza 24 ore su 24, spazi condivisi e altre caratteristiche che li rendono interessanti per gli affittuari.
Per gli investitori, il Build-to-Rent può offrire una fonte stabile e prevedibile di reddito da locazione, nonché il potenziale di rivalutazione del capitale nel lungo periodo. Per gli inquilini, gli sviluppi BtR possono fornire alloggi in affitto di alta qualità che soddisfano le loro esigenze e forniscono un senso di comunità e sicurezza.
Il Build-to-Rent in Italia
Quanto elaborato sopra corrisponde, in linea generale, alla realtà, tuttavia è utile fare alcune precisazioni.
Nonostante oggi si parli molto di Build/t-to-Rent, in Italia non ci sono ancora volumi significativi di stock dedicato a questa tipologia di business. Si tratta di un modello che possiamo collocare in una fase iniziale rispetto ad altri paesi europei come Germania o regno Unito.
Cos’è il Build/t-to-Rent (BtR) per Morning Capital
Morning Capital è uno dei primi Real Estate service provider ad aver lanciato in Italia progetti BtR a forte componente digitale.
I criteri
Sulla base dell’esperienza che abbiamo maturato, i requisiti minimi di applicazione del BtR coinvolgono iniziative che producono almeno 350.000 euro di ricavi da locazioni che hanno più di 30 unità immobiliari, con più di 2 amenities (spazi a disposizione dei locatari in cui si svolgono attività coerenti con il posizionamento di questi ultimi).
Al di fuori dei requisiti base suggeriamo ai nostri clienti investitori di non applicare il modello BtR, per volgere ad altri criteri di gestione di tipo più tradizionale.
Il nostro ruolo
Nell’ambito delle iniziative Build/t-to-rent ci collochiamo come integratori di soluzioni, occupandoci del ciclo completo delle attività e dei servizi connessi: advisory, gestione amministrativa, fiscale, tecnica, commerciale e l’ampia gamma di attività che rientrano nella sfera del “post-rent service”.
- Lato principal, l’attivazione del BtR parte con un processo di advisory finalizzato alla redazione del business plan in linea con le esigenze aziendali e necessarie alla definizione del prodotto, della clientela target e, quindi, del posizionamento dell’iniziativa.
- Lato locatario (utente), il processo offerto dal BtR parte dalla profilazione, dall’accompagnamento alla scelta delle unità immobiliari, alla loro configurazione, alla prenotazione e alla locazione delle stesse, il tutto completamente online attraverso piattaforma digitale.
Il configuratore
Abbiamo portato nell’immobiliare un’esperienza già familiare agli utenti del digitale, tipica di altri settori (i.e.: automotive, consumer goods): attraverso un configuratore dell’appartamento e degli optional l’utente arriva a “mettere la casa nel carrello” diventando l’artefice della configurazione della propria abitazione.
Il sistema prevede tutte le attività tipiche dell’acquisto online: l’accreditamento, il pagamento in app, l’upload e il download di documentazione, fino alla sottoscrizione del contratto di locazione.
L’esperienza utente o user experience
Va da sé, che l’esperienza utente è radicalmente cambiata rispetto al recente passato, quando l’utente finale andava all’infopoint e iniziava la trattativa con il personale commerciale. Come è noto a chi ha avuto modo di introdurre innovazione tramite interventi di trasformazione digitale, la straordinaria semplificazione che si ottiene, fa emergere una complessa struttura di attività e processi che, tramite tecnologia e digitale, si ordina offrendo (i) all’utente finale un’esperienza molto più confortevole e corrispondente ai criteri di ricerca e (ii) al service provider una linearità che agevole di gran lunga la programmazione e la gestione delle attività di ordinaria e straordinaria ricorrenza.
Il “post-rent service” è la panacea dei proprietari di immobili destinati alla locazione; infatti, l’esperienza non termina con la sottoscrizione del contratto, ma prosegue grazie ad un sistema integrato di Phigytal concierge (fisico/digitale) e alla presenza di un community manager.
Home Easy Rent®
Il modello di BtR proposto da Morning Capital ha un marchio registrato Home Easy Rent® che lo contraddistingue ed è basato su un sistema di gestione che unisce tradizione e innovazione proponendo all’utente di sperimentare il beneficio di un approccio full digital. L’integrazione con un evoluto servizio di Phigytal concierge , gestito tramite l’APP Morning Care® My Living, ne completa l’esperienza estendendo il supporto dalla fase di scelta dell’unità alla fase di rilascio di servizi connessi all’immobile e alle persone occupanti l’immobile.
Morning Care® My Living consente di: prenotare gli spazi amenities, interagire con il gestore per problematiche tecniche e amministrative, richiedere in app una molteplice offerta di servizi alla persona, accedere all’edificio, alla propria abitazione e alle amenities tramite chiavi elettroniche. La possibilità di interagire con un sistema altamente digitalizzato permette di offrire un’esperienza serena, veloce e sicura.
Una case History: Flat Tower – Parco Vittoria Milano
Flat Tower è stato il primo progetto “pilot” in cui è stato applicato il sistema Home Easy Rent®. Avviato a gennaio 2020.
- 66 unità immobiliari, tutte configurate dall’utente attraverso 3 moodboard di arredamento messi a disposizione dal sistema;
- 4 amenities (Gym, Temporary apartment, Co-working, Party room);
- Il building è stato messo a reddito al 100% in 9 mesi;
- 0% vacancy nei primi 2 anni di attività;
- 1.750.000 euro di ricavi da locazioni;
- stay medio 14 mesi circa;
- utilizzo amenities 75%, un risultato di gran lunga superiore alla media del mercato.
Come si sviluppa un progetto Build/t-to-Rent: l’applicazione del sistema Home Easy Rent®
Il nostro modello prevede 4 distinte fasi:
Fase 1 – Ideazione e posizionamento dell’iniziativa, attraverso studi di mercato, analisi di marketing territoriale e identificazione proposta. Architetti e interior designer definiscono i mood arredi, ingegnerizzando le librerie digitali dei prodotti.
Fase 2 – Asset Manager, ingegneri e Project manager individuano i contractors di riferimento per la fornitura arredi, che vengono ingaggiati per l’attività di approvvigionamento, montaggio e/o finitura del prodotto.
La fase si completa con la negoziazione per la definizione in dettaglio di costo prodotto e piano supply chain.
Fase 3. Configurazione delle unità. Vengono allestiti “show flat” dimostrativi incentrati su una experience che coinvolge i 5 sensi (udito, olfatto, vista, tatto, gusto), replicando il modello digitale sul piano reale.
Fase 4. Personalizzazione della piattaforma Web con progettazione grafica, brand design, lancio della campagna commerciale di attivazione raccolta lead con analisi di processi neuro-marketing e gestione del CRM. Una volta avviato il processo di commercializzazione online, inizia la Customer journey.
Un progetto Home Easy Rent® coinvolge un team di 15 differenti professionalità.
Cosa offre il servizio di Phygital Concierge digitale Morning Care® My Living in Flat tower
Morning Care® My living è il Phygital concierge a disposizione di tutti i locatari. A seguito della mappatura dei profili target/esistenti per l’identificazione della tipologia di amenities da prevedere nelle destinazioni d’uso di spazi comuni e/o privati sono state create 4 amenities ed è stata installata una bacheca digitale attraverso la quale comunicare senza carta (paperless).
L’app Morning Care® My living permette di:
- accedere alle amenities tramite un booking engine per la prenotazione degli spazi;
- acquistare servizi a cui dare esecuzione all’interno delle amenities con soggetti esterni (personal trainer, chef a domicilio, personale a supporto dello studio, etc.);
- acquistare servizi people to people tramite piattaforme digitali integrate (baby-sitter, dog sitter, food delivery, assistenza medica, lavaggio auto con vallet service).
- utilizzare la serratura elettronica di proprietà per l’ingresso dell’edificio, la propria abitazione, le amenities;
- automatizzazione degli Amazon lockers integrata in app.
Una nuova linea di business
Per Morning Capital il BtR residenziale rientra nella Business Line “Advanced Business Services” caratterizzata da servizi generati dalla trasformazione di processi tradizionali (analogici) in digitale (digital twin). Si tratta di una linea di business costituita da servizi e progetti innovativi, digitali, sostenibili.
Cosa non è Build/t-to-Rent
Come descritto, il BtR è un sistema connesso alla modalità di utilizzo del bene. Nel BtR c’è il principio del ciclo gestionale ad esso collegato: si va dalla progettazione, alla realizzazione, alla gestione pre e post rent, con una forte componente digitale.
- Non è BtR la proposta di uno spazio, benché arredato, ad un locatario;
- non è BtR servire un edificio con spazi comuni e/o attività;
- non è BtR gestire un processo di locazione attraverso comuni piattaforme digitali.
Un progetto BTR ha le sue basi nella “assistenza” all’investitore, da un lato, e nella gestione completa di tutto il ciclo di locazione lato utente, dall’altro.
L’allocazione del capitale su questa tipologia di investimento, la pianificazione, la progettazione, il posizionamento, la proposta al mercato, la realizzazione, la commercializzazione e la gestione di tutti i processi - amministrativi, tecnici, commerciali – costituiscono la filiera della catena del valore nel processo B2R.
Le sfide del Build/t-to-Rent in Italia
I primi progetti build/t-to-rent si trovano nelle grandi città italiane e si collocano ancora in una fascia di prezzo medio-alta. Una delle sfide che gli operatori e gli investitori si troveranno ad affrontare è la democratizzazione dell’offerta servizi BtR. Questo obiettivo permetterà la scalabilità del modello.
Così come nel settore dell’hospitality i servizi vengono declinati in modo diverso in funzione della categoria a cui la struttura appartiene (3 stelle, 4 stelle, 5 stelle, 5 stelle Lusso), anche i progetti BtR dovranno poter offrire agli utenti la stessa flessibilità, grazie all’integrazione delle tecnologie digitali. Si potrà arrivare alla definizione di progetti con diversi livelli di servizi e di pricing a seconda del target di riferimento.
Cosa dice l’AI in merito alle sfide del BtR in Italia
Chiudiamo con una risposta alla domanda posta all’AI: “Quali sono i motivi per cui i progetti di build to rent residenziale in Italia faticano a decollare?”.
A parte una netta inesattezza in merito ai rendimenti degli investimenti, che in Italia sono più alti rispetto ad altri paesi dove il mercato BTR è più maturo, ci sono interessanti spunti di riflessione.
Ci sono diversi motivi per cui i progetti di Build-to-Rent residenziale (BTR) in Italia stanno faticando a decollare. Alcuni dei motivi principali sono:
Complessità normativa: il mercato immobiliare italiano è noto per essere molto complesso dal punto di vista normativo e amministrativo, il che rende difficile per gli investitori realizzare progetti di BTR in modo efficiente e competitivo.
Scarsa disponibilità di terreni: il mercato immobiliare italiano è caratterizzato da una scarsa disponibilità di terreni, il che rende difficile per gli investitori trovare siti adeguati per realizzare progetti di BTR.
Bassi rendimenti: i rendimenti degli investimenti immobiliari in Italia sono generalmente bassi rispetto ad altri Paesi, il che rende meno attraente per gli investitori l'idea di realizzare progetti di BTR.
Cultura dell'acquisto della casa: in Italia, la proprietà di una casa è ancora molto valorizzata, il che rende più difficile convincere i potenziali inquilini a scegliere l'affitto a lungo termine come soluzione abitativa.
Mancanza di consapevolezza del BTR: il BTR è ancora un concetto relativamente nuovo in Italia, e molte persone, compresi i potenziali inquilini, potrebbero non essere a conoscenza dei vantaggi offerti da questo tipo di soluzione abitativa.
Tuttavia, nonostante questi ostacoli, ci sono segnali positivi che indicano un aumento dell'interesse per il Build-to-Rent in Italia, e si prevede che il settore continuerà a crescere nei prossimi anni. Le autorità italiane stanno anche prendendo in considerazione l'introduzione di nuove misure volte a incentivare gli investimenti nel settore del BtR, il che potrebbe contribuire a sbloccare il potenziale di questo mercato in Italia.
Articolo di Claudio Monteverdi, Institutional Communication & Digital PR, Morning Capital
