Il leasing immobiliare è una delle opzioni a disposizione, sia delle aziende che delle persone fisiche, per acquistare un immobile. Si parla di leasing immobiliare abitativo nel momento in cui si fa riferimento all’acquisto di immobili ad uso residenziale per abitazione principale.
Cos’è il leasing immobiliare
Questa forma di contratto consente di utilizzare un immobile pagando delle rate periodiche al proprietario, generalmente una società finanziaria o una banca. Terminate le rate del periodo concordato si ha la possibilità di pagare una maxi-rata, prestabilita in fase di stipula del contratto, per diventare proprietari dell’immobile a tutti gli effetti. Il contratto potrebbe, inoltre, includere un anticipo (se previsto), detto anche maxi-canone.
La caratteristica principale dello strumento leasing è rappresentata dalla terzietà tra proprietario ed utilizzatore. Fino al momento del riscatto finale, infatti, l’utilizzatore non consolida il bene nella propria realtà patrimoniale.
Il leasing immobiliare è, dunque, una sorta di contratto di locazione che consente al “locatario finanziario” di godere dell'immobile grazie al versamento di un canone periodico e di aver l’opportunità, al termine del periodo pattuito, di riscattare l'immobile per diventarne proprietario. L’importo dovuto per il riscatto deve essere concordato in sede di sottoscrizione del contratto e, generalmente, è calcolato come la differenza tra quanto già pagato e il valore stimato del bene alla data.
Questa forma contrattuale, più conosciuta e in uso da anni per il mercato dell’automobile, consente, a chi utilizza l’immobile, al termine del periodo concordato, di decidere di “restituirlo” oppure di diventarne proprietario.
L’operazione di leasing immobiliare può avvenire solo tramite una banca o una finanziaria che diventano proprietari dell’immobile scelto dal cliente. A seguire, il cliente si impegna a versare dei canoni calcolati secondo un tasso d’interesse stabilito in fase contrattuale.
Leasing immobiliare abitativo
Il leasing immobiliare abitativo, riferito ad immobili di tipo residenziale destinati ad abitazione principale, è stato introdotto dalla Legge di Stabilità del 2015 e prevedeva una serie di vantaggi fiscali, tra cui una detrazione del 19% dei canoni e dei relativi oneri accessori, nonché del costo di acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale di riscatto, oltre alla riduzione all’1,5% per la tassa di registro. Tali vantaggi sono scaduti a dicembre 2020, ed al momento (maggio 2021) non sono stati rinnovati.
Leasing immobiliare vs mutuo
Il leasing immobiliare costituisce una soluzione flessibile, adattabile alle esigenze del cliente, per questo può essere usato in sostituzione del mutuo, dopo un’opportuna valutazione dei pro e contro di entrambe le opzioni. Vediamo, dunque, di schematizzare vantaggi e svantaggi di ognuna delle due opzioni.
I vantaggi del leasing immobiliare
- Riduzione al minimo dell’esborso iniziale,
- certezza contrattuale della cifra da pagare alla fine del periodo concordato,
- non sono previste le spese notarili come nel caso di rogito per un mutuo, né è presente l’iscrizione dell’ipoteca,
- i canoni di leasing sono parzialmente deducibili,
- un bene in leasing non può essere sottoposto a pignoramento,
- l’immobile non concorre alla formazione del reddito finché è attivo il leasing,
- in situazione di difficoltà temporanee - perdita del lavoro in caso di persona fisica e carenza di commesse in caso di azienda - è possibile sospendere il pagamento del canone periodico (in una sola occasione e per un periodo massimo non superiore a 12 mesi) senza alcuna commissione o spesa aggiuntiva.
Svantaggi del leasing immobiliare
- La durata è generalmente non superiore ai 15 anni,
- i canoni sono generalmente più elevati del mutuo o anche di un semplice affitto,
- l’immobile in leasing non può essere venduto,
- l’utilizzatore si assume tutti i rischi e benefici legati all’utilizzo dell’immobile. Per questo motivo nel contratto di leasing, di norma si prevede l’obbligo, per l’utilizzatore, di stipulare una polizza assicurativa a copertura di eventuali danni subiti dall’immobile o causati a terzi.
I vantaggi del mutuo
- Il finanziamento per l’acquisto di una casa può avere una durata fino a 30 anni,
- l’immobile diventa di proprietà da subito, per cui può essere messo in vendita, ristrutturato o affittato,
- alle rate del mutuo vengono applicati tassi inferiori rispetto a quelle del leasing,
- non c’è riscatto finale.
Gli svantaggi del mutuo
- Bisogna sostenere da subito i costi notarili,
- diventando immediatamente proprietari si pagano le tasse sull’abitazione (IMU),
- è necessario disporre di un acconto pari almeno al 20% del valore dell’immobile in quanto è possibile richiedere al massimo l’80%. Va anche considerato che le banche tendono a finanziare una percentuale più bassa, per cui l’acconto necessario è probabilmente maggiore. Inoltre, vanno considerati tutti i costi accessori,
- le spese per la perizia dell’immobile sono a carico del cliente anche nel caso in cui la banca neghi l’erogazione del mutuo.
Approfondimenti
Notariato.it, Guida al leasing immobiliare abitativo https://www.notariato.it/sites/default/files/Guida_Leasing_Immobiliare.pdf
