Tokenizzazione del real estate
La tokenizzazione immobiliare, o meglio la tokenizzazione del real estate, è un’espressione che indica la nuova frontiera di utilizzo o acquisto di un immobile fisico. Il processo di digitalizzazione dell’asset reale permette, infatti, una nuova forma di relazione con l’investimento che si può realizzare anche attraverso la creazione di NFT (Non Fungible Token) e sistemi di Blockchain con custodian fiduciari. Sono proprio questi i termini che da qui in avanti si sentiranno sempre citare in connessione reciproca: token, blockchain, NFT, custodian.
Gli NFT sono “certificati digitali” basati sulla tecnologia blockchain volti a identificare in modo univoco, insostituibile e non replicabile la proprietà di un prodotto digitale, in questo specifico caso collegato ad un bene fisico.
Tokenizzazione, cos’è esattamente?
La tokenizzazione in ambito real estate prevede la creazione di tokens sulla blockchain e l’assegnazione degli stessi a proprietà immobiliari reali.
Si tratta di un fenomeno emergente che incrementa il numero delle opzioni di utilizzo o investimento disponibili. Nello sviluppo immobiliare, a titolo di esempio, i token possono essere usati per raccogliere capitale finalizzato alla fase di realizzo del manufatto, permettendo a investitori privati e a player istituzionali, di partecipare ad una operazione immobiliare sia sul fronte lending, che sul fronte equity. Un’ evoluzione della dinamica già sperimentata con il crowdfunding immobiliare, a cui si unisce il principio di liquidità del titolo: il token, appunto.
La tokenizzazione rende possibile, infatti, possedere ‘frammenti’ di un immobile, con la libertà di poterli scambiare velocemente, senza alti costi di transazione, una cosa impensabile fino a pochi anni fa.
Tokenizzazione immobiliare: come funziona
Come anticipato, grazie alla tokenizzazione immobiliare, un’organizzazione può raccogliere capitale usando una modalità analoga al crowdfunding, che si basa però su titoli effettivi, i token, disponibili sulla blockchain, residenza certificata del titolo, e depositati in una cassaforte, rappresentata dal custodian. In questo caso i token svolgono una funzione equivalente a quella dei titoli azionari, potendo offrire scambi nel Mercato dei capitali, che garantiscono la liquidabilità tramite, con la differenza che non sono necessari intermediari con i relativi costi ad essi associati.
La tokenizzazione immobiliare si applica ad un bene reale, che viene partizionato in frazioni con l'aiuto di uno smart contract, un codice automatizzato che risiede su una blockchain certificata. Chiunque acquisti o possieda un token possiede un diritto verso l'immobile a cui si riferisce e verso l'attività sottostante, con gli eventuali relativi flussi finanziari, utili e perdite connessi.
Un esempio di tokenizzazione immobiliare
Un esempio, per ora ancora immaginifico, che può aiutare ad una miglior comprensione: supponiamo che il proprietario di un immobile abbia deciso di alienare il bene in velocità a un determinato importo e non sia in grado di individuare investitori disponibili a perfezionare l’acquisto all'importo richiesto e, nel contempo, non sia disposto a cedere l’immobile a sconto.
La tokenizzazione offre uno strumento che può consentire di superare questo problema: l’immobile potrà essere “frammentato” in più unità, pur mantenendo sotto il profilo giuridico l’unitarietà del bene, e ogni unità creata rappresenterà un valore predefinito di token digitali. Con questa modalità l’investimento, unico dal punto di vista della titolarità giuridica, si offrirà come una somma di componenti detenute da più investitori su una rete aperta, in completa trasparenza.
Lo stesso esempio si potrebbe svilupparlo in ambito di finanziamento o affitto.
Tokenizzazione del real estate: ostacoli e futuro
La possibile applicazione di uno strumento compiutamente digitale alla proprietà di immobili, che rappresentano un bene reale, ha dato il via a profonde riflessioni ed analisi in materia giuridico-fiscale e legislativo.
Ciò avviene in particolare in Italia dove il bene immobiliare è riferito al sistema di catasto e conservatorie, sotto il governo del notariato in qualità di pubblico ufficiale, e alla fiscalità applicata dalla Agenzia delle Entrate alla movimentazione temporanea o permanente (affitto o vendita) degli asset.
In un futuro auspicabile, la compravendita potrà essere eseguita on-line attraverso l’acquisto di un NFT, con un click, e al pari, la proprietà potrà essere ritrasferita attraverso la vendita dell’NFT ad un nuovo acquirente.
Risolto il tema tecnico delle tassazioni e dei registri immobiliari – elemento assolutamente non trascurabile – inizierebbe una nuova era nella detenzione e nella gestione di beni immobili. (fonte: Millionaire, 9/22, articolo di Maurizio Monteverdi).
Fonti e approfondimenti
https://cointelegraph.com/nonfungible-tokens-for-beginners/what-is-tokenized-real-estate
