L’andamento del mercato immobiliare nel 2020 è stato migliore di quelle che erano le aspettative. Il calo del -7,7%, il mercato delle transazioni residenziali, è stato sorprendente: le condizioni macroeconomiche generali lasciavano prevedere un calo molto più drastico, invece, soprattutto nel secondo semestre del 2020, vi è stato un rimbalzo che si è tradotto in una continua ripresa raggiungendo 558.000 compravendite a fine anno.
Previsioni sul mercato immobiliare: la necessità di un atteggiamento prudente
Seppur di fronte ad un risultato, per quanto di segno negativo, migliore di quanto si prevedesse non bisogna abbandonare un atteggiamento basato sulla prudenza. Sussiste ancora il timore per un crollo del mercato di dimensioni più ampie rispetto a quelle registrate ad oggi, anche per il rischio di un protrarsi ulteriormente della crisi congiunturale.
Per il 2021 il previsionale di crescita per l’Italia è maggiore di quello della Germania, nostro competitor di riferimento dal punto di vista industriale. Questo significa che ci sono delle prospettive interessanti per l’economia del nostro Paese, trainata dalla risposta positiva del settore manifatturiero che, secondo i dati ISTAT, ha mostrato un valore positivo, a differenza di altri paesi dell’area Euro che hanno subito un segno negativo.
L’inversione delle aspettative
Dal comportamento reale del mercato si evidenzia una decisa inversione delle aspettative.
I prezzi delle materie prime quali il petrolio – indicatore importante per l’intera economia – e del rame – che è l’anticipatore delle aspettative della manifattura – hanno avuto importanti recuperi, passando dai minimi segnati ad inizio 2020 sino a raggiungere valori massimi, per il rame, pari a quelli registrati nel 2012.
L’andamento dei prezzi delle materie prime, che va ben oltre il recupero rispetto ai valori minimi del periodo segnato dalla pandemia, significa che il settore manifatturiero è ripartito. Il segnale di ripartenza dell’economia è dato anche dall’andamento del prezzo dell’oro, bene rifugio per eccellenza, che ha un andamento inverso a quello delle materie prime precedenti, che ha raggiunto il massimo valore nel pieno della pandemia seguito da un periodo di attesa ed un calo iniziato nel 2021, segno che gli investitori disinvestono dall’oro per investire nell’industria, nella produzione di beni.
La situazione del paese Italia e l’andamento del settore immobiliare
La situazione complessiva del paese, alle prese con la crisi pandemica, è rappresentabile con quella che viene definita “la K delle diseguaglianze”, con una parte del paese che riesce a farcela e superare la crisi mentre la parte più debole e già in crisi cede ulteriormente, avendo come conseguenza un aumento della povertà soprattutto nella parte del paese più produttiva che è stata quella che ha maggiormente subito l’effetto della crisi.
Lo scenario macroeconomico sembra aver influito solo in maniera parziale sull’andamento del settore immobiliare. Le misure di sostegno per le famiglie e le imprese hanno attenuato le ricadute della situazione economica generale sui bilanci delle famiglie, favorendo il mantenimento della propensione all’acquisto da parte delle famiglie che in pratica è risultata invariata.
Il sistema creditizio e l’immobiliare
Un ulteriore elemento che ha contribuito a sostenere, oltre misura, l’andamento del settore immobiliare è stato il comportamento del sistema creditizio.
I dati mostrano una fragilità del sistema dei consumi con la presenza di una forte propensione all’indebitamento da parte dei consumatori, 8 su 10 hanno la necessità di ricorrere al credito per acquisti importanti come quello di una casa.
Questa situazione è sicuramente favorita dall’attuale momento storico caratterizzato da una situazione di accesso al credito molto più favorevole che nel passato, con tassi di interesse bassi e vantaggiosi. Contribuisce anche lo stato di salute delle banche che presentano bilanci con dati molto positivi in merito alla presenza di crediti in sofferenza, causati dalla eccessiva disinvoltura nelle erogazioni avvenute negli anni precedenti, frutto del lavoro di pulizia fatto in questi ultimi anni (dal 2017 al 2020 sono stati ceduti portafogli di NPE per 214 Mld, con un NPE ratio italiano che si è ridotto in misura maggiore rispetto alla media europea – Fonte: Banca Ifis).
Quindi il sistema bancario ha avuto un importante ruolo di sostegno al mercato immobiliare e lo possiamo vedere dai dati dei mutui netti erogati (non considerando le surroghe), dove, nonostante un calo delle compravendite, è rimasta sostanzialmente inalterata ed allineata ai valori degli anni precedenti.
Tutti questi dati, comunque, non sgombrano i dubbi sulla sostenibilità del debito contratto dalle famiglie con dei segnali che non bisogna sottovalutare: dall’analisi dei risultati delle moratorie riguardanti i prestiti finanziari si vede che oltre ¼ sono a rischio deterioramento, lo stesso tasso di default dei prestiti deteriorati ha mostrato un’ inversione di tendenza, contenuta, ed è iniziato a risalire (+1,4%) dopo anni di costante diminuzione e con gli sconfinamenti che presentano un sensibile aumento (+47%).
Il mercato immobiliare resta attraente per gli investitori
In ambito immobiliare il mercato presenta ancora caratteristiche di attrattività soprattutto per la parte di consumatori/investitori che più che all’aspetto reddituale dell’investimento (4% lordo l’attuale redditività media riscontrata) guardano all’acquisto immobiliare come una sorta di bene rifugio che salvaguarda e mantiene nel tempo il valore investito.
Nel settore residenziale i mercati dei centri intermedi hanno presentato delle performance (valutando le dinamiche di vendita, l’andamento dei prezzi, lo sconto praticato, i tempi di permanenza sul mercato) ancora di segno positivo, al contrario dell’andamento medio delle città principali. Questo non è un dato rassicurante, in quanto i grandi centri anticipano le tendenze e gli andamenti che poi ritroveremo nel resto del mercato, quindi le difficoltà ora riscontrate nei mercati principali arriveranno in maniera differita anche sui mercati delle città secondarie.
La difficoltà di fare previsioni
Molto difficile poter fare delle previsioni sull’andamento futuro del mercato, incidono troppe variabili che sono dipendenti dall’andamento congiunturale dello scenario macroeconomico e dalla capacità del sistema creditizio di continuare nella sua opera di sostegno e da una maggiore attenzione e selezione nell’erogazione dei finanziamenti.
Anche il mercato corporate presenta valori negativi, il calo degli investimenti è superiore al 28%, con una flessione maggiore rispetto agli altri paesi europei con una diminuzione anche dell’incidenza degli investimenti del mercato italiano sul totale di quelli europei (3.2% nel 2020).
Anche l’origine straniera degli investimenti è in flessione, nel 2020 è del 48%, con un aumento della componente domestica degli investimenti che hanno contribuito ad attenuare la flessione di mercato.
Alcune tipologie mantengono ancora la loro importanza in sede di asset allocation anche se vi è stato un ampliamento delle tipologie attenzionate, in particolar modo della logistica e dello stesso residenziale per il quale, lentamente, si sta avviando processo di definizione come vera e propria asset class. (link all’articolo Asset class residenziale: nuovo oggetto del desiderio per gli investitori).
I nuovi trend del mercato immobiliare
In conclusione, sull’andamento del mercato immobiliare nel 2021 pesa in maniera pesante l’incertezza legata alla crisi pandemica da Covid-19, alla fine dei provvedimenti di sostegno messi in atto ed al ruolo più selettivo delle banche in fase di erogazione di finanziamenti. Rimangono, con una ulteriore accentuazione, i nuovi trend e nuove opportunità messe in luce di recente nel mercato immobiliare:
- nel residenziale la domanda di abitazioni polifunzionali che includano anche la funzione lavorativa, in virtù dell’introduzione delle formule di smart working, inserite all’interno di complessi residenziali dotati di ampi spazi aperti e servizi condominiali;
- per gli uffici si prevedono interventi ad alto valore aggiunto per far fronte alla nuova domanda derivante dalle nuove modalità del lavoro e del relativo cambiamento dell’organizzazione aziendale;
- nella logistica la crescita dell’eCommerce sta portando ad un’evoluzione del cosiddetto ultimo miglio con la realizzazione di hub logistici nei dintorni delle città e di urban warehouse nel centro.
Articolo di Augusto Vassallo, Ufficio Studi e Reporting, Morning Capital
Fonte: Primo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2021 - Nomisma
