Rent to Buy cos’è e perché in Italia fatica a partire

Il rent to buy, o affitto con riscatto, è uno strumento contrattuale che consente di stipulare un contratto d'affitto che si potrà trasformare in una compravendita. Questa modalità consente l'utilizzo immediato dell’immobile che verrà acquistato successivamente, entro il periodo concordato tra le parti, ad un prezzo pattuito e bloccato al momento del contratto.

Sulla carta è uno strumento interessante, nei fatti però la regolamentazione contenuta nel Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014) porta con sé alcune complessità sia tecniche, che fiscali che ne rendono difficile l’applicazione.

Scopo di questo articolo è offrire un criterio di lettura laico sullo stato di fatto della normativa e della Legge di riferimento, con il fine di:

1. agevolare la comprensione dello strumento e
2. mettere in evidenza di alcune sue complessità.

Rent to buy: come funziona

Dalla definizione risulta chiaro che la compravendita non è obbligatoria: di fatto, costituisce solamente un'opzione legata alla locazione.

La formula contrattuale si compone di due parti:

• un contratto di affitto,
• un preliminare di futura vendita da effettuarsi in un determinato tempo: generalmente 3-5 anni, ma tutelato dalla legge fino a 10 anni.

In teoria, si tratta di un’opzione molto interessante per il potenziale acquirente che implica però un prezzo da pagare: la quota da versare mensilmente è, infatti, superiore a un normale canone di locazione.

Questo perché una parte del costo mensile costituisce l'affitto, l'altra è un acconto sul prezzo finale dell'immobile, più precisamente una caparra sul futuro acquisto. Inoltre, va considerato che la definizione delle quote d'affitto (e di caparra) deve essere determinata al fine di costituire un indennizzo adeguato al venditore nell'ipotesi di mancata vendita.

I vantaggi del rent to by

Il rent to buy è una modalità di acquisto graduale: il vantaggio per il conduttore è quello di avere la disponibilità immediata di un immobile senza dover ricorrere ad un finanziamento, e di poterlo pagare in maniera scaglionata rinviando la scelta dello strumento finanziario più adeguato di qualche anno. Dall’altra parte, il proprietario, in particolare se costruttore, evita di mantenere l’immobile libero per un periodo indeterminato in attesa della vendita.

In realtà, sono molti i motivi per cui la formula contrattuale rent to buy può essere interessante per l’acquisto (e la vendita) di un immobile. Qui di seguito riepiloghiamo i principali:

Per il conduttore

1. Consente di dilazionare i tempi di pagamento e di trovare senza fretta la modalità di finanziamento consona alla propria situazione economica. Poiché al momento dell’acquisto una quota parte della cifra totale sarà già stata versata durante gli anni di locazione, potrà essere più semplice soddisfare i requisiti per il finanziamento;
2. evita di pagare fin da subito imposte, come l’IMU, che spettano per legge al proprietario e non all'inquilino (il quale dovrà però pagare le imposte di registro nel caso di contratto per la compravendita);
3. se il proprietario è una ditta di costruzione dichiarata fallita, il conduttore non perde il diritto alla casa in virtù della trascrizione del contratto nei pubblici registri;
4. poiché prospetta l'acquisto dell'immobile, il contratto rent to buy può essere trascritto nei pubblici registri proteggendo l'affittuario dalla vendita a terzi dell'immobile.

Per il proprietario

1. Se il proprietario è un costruttore, ha la possibilità di occupare da subito l’immobile con il vantaggio di ammortizzare le spese relative all'immobile costruito, incluso il frazionamento del mutuo edilizio;
2. il proprietario può apporre sul contratto di rent to buy apposite clausole volte a salvaguardare il mancato adempimento dell'inquilino qualora decida di non acquistare l’immobile;
3. il contratto di rent to buy può essere stipulato liberamente dalle parti, in riferimento all'art. 23 della legge n. 133/2014 (e alle norme contenute nel Codice civile). A tutela del proprietario, ad esempio: “Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.”.

Per entrambi

1. Le parti possono definire autonomamente le soglie di canone, i termini entro cui decidere l'acquisto, le quote da imputare a titolo di caparra ma a differenza del preliminare in caso di acquisto immediato, valido per tre anni, il contratto rent to buy ha durata decennale.

Alcune precisazioni

Come si evince da quanto scritto fino ad ora, il Rent to Buy non è una modalità di pagamento rateizzata in quanto la proprietà del bene non si trasferisce subito. È, invece, una modalità di acquisto graduale in cui, fino al momento del rogito, la proprietà del bene rimane al venditore: questo aspetto costituisce una importante garanzia.

Il rent to buy può essere stipulato per qualsiasi immobile, non solo residenziale: è una formula utilizzabile per acquistare un immobile ad uso ufficio, un capannone, un box auto o altro ancora.

Un consiglio per l’acquirente, per evitare disguidi, è quello di controllare sempre che - in sede di contratto - non sia indicato espressamente l’obbligo di acquisto dell’immobile dopo la cessazione della locazione. In questo caso i termini del rent to buy non possono sussistere. Finito il periodo di affitto, se il conduttore non ha intenzione di acquistare definitivamente l’immobile, può sempre concordare con la proprietà di continuare il contratto di locazione, oppure può lasciare la casa e mettersi alla ricerca di altre proposte immobiliari.

Perché in Italia il rent to buy non decolla

Sono molti gli articoli scritti da esperti in materia (giornalisti, professionisti e aziende) che hanno descritto i vantaggi della forma contrattuale “rent to buy” per dare un impulso al mercato immobiliare, tuttavia, in Italia, è ancora poco utilizzato.

I motivi sono imputabili principalmente a due fattori:

• complessità di gestione derivante dalla legge che regola questa fattispecie contrattuale e
• onerosità fiscale.

Sul piano gestionale, la quota mensile richiede una doppia contabilità da parte della proprietà in quanto contiene pagamenti di natura diversa.

Sul piano fiscale: il locatario/futuro acquirente dovrà differenziare i regimi di applicazione di imposte, tasse e IVA a seconda della propria natura soggettiva e con riferimento alla natura del cedente, affrontando, quindi, una complessità che implica il coinvolgimento di consulenze commercialistiche e fiscali, gravando ulteriormente sull’onerosità dell’operazione.

A tal proposito, per quanto riguarda gli aspetti fiscali, l’agenzia delle entrate è intervenuta pubblicando la circolare 4/E del 19 febbraio 2015 che comprende chiarimenti di carattere giuridico/fiscali su varie casistiche.

Ciononostante, le complessità restano e risultano ostative. Queste sono ben descritte in una guida al Rent to Buy pubblicata dal sito del Consiglio Nazionale del Notariato che dopo aver approfondito l’argomento con vantaggi e svantaggi per entrambe le parti coinvolte, suggerisce alcune forme contrattuali alternative:

• locazione con patto di futura vendita;
• vendita con riserva della proprietà;
• vendita a prezzo rateizzato con iscrizione dell’ipoteca legale;
• preliminare ad effetti anticipati.

Fonti e approfondimenti

1. Agenzia delle entrate, Circolare 4/E del 19 febbraio 2015 
2. it, Il rent to buy e altri modi per comprare casa (Guida) 
3. Altalex, Luci ed ombre del ''rent to buy'' italiano
4. Università degli Studi Di Napoli Federico II, Dottorato di Ricerca, Luci ed ombre del Rent To Buy (pdf) 
5. Notaio Federico Tassinari, Le “nuove compravendite”: dal rent to buy al buy to rent